Всё о личных финансах и инвестициях
Всё о личных финансах
и инвестициях
Вебинар Владимира Савенка «Миллион для вашего ребенка»
19 октября 2017 г.
Приглашаем к участию! »

Российская недвижимость – покупать или продавать?

Уважаемый читатель скажет: «Конечно покупать!». Судя по настроениям на рынке недвижимости может сложиться впечатление, что недвижимость – это тот самый всемогущий, вечно растущий и надежнейший инвестиционный инструмент или, проще говоря, предмет для того, чтобы делать деньги. Все мы слышим, что в очередной раз за неделю стоимость квадратных метров выросла на столько-то процентов, от знакомых узнаем, что арендная плата поднялась на четверть или треть. Все ли то, что касается недвижимости, так стабильно и предсказуемо? Имеет ли смысл вообще продажа недвижимости?

Прежде всего давайте выясним, а для чего нужна недвижимость? Самым первым ответом, наверное, будет «чтобы там жить». Еще одним популярным ответом станет «вложить в нее деньги». Если классифицировать недвижимость по назначению, получим примерно следующее:
1. Жилая недвижимость
2. Коммерческая недвижимость (например, магазины, мастерские, заводы)
3. Рентная жилая недвижимость (дать пожить другим людям)
4. Рентная коммерческая недвижимость (склады, офисы, торговые помещения)
В первых двух случаях Вам просто необходимо где-то жить или работать и такая недвижимость не рассматривается в качестве реальных активов, то есть объектов, приносящих доход. В оставшихся случаях недвижимость сдается в аренду с целью получить доходы, во много раз превышающие расходы на ее приобретение и обслуживание.

Цены на недвижимость, казалось бы, - вечно растущие цифры. Почему недвижимость так дорожает и опережает в разы инфляцию? Цена в свободных рыночных отношениях регулируется спросом и предложением. В нашем случае громадный спрос рождает завышенную в разы цену, то есть чем выше спрос, тем выше цена. Предложение на рынке недвижимости подстраивается под спрос и в виду своей неразвитости настоящий момент мало влияет на цену.

Почему же так растет спрос и что на него влияет? Я бы назвал четыре важнейших фактора.
1. Финансовая неграмотность и неосведомленность инвесторов в вопросах выбора и применения инструментов инвестирования.
2. Жадность строителей.
3. Ажиотаж, подстегиваемый агентами недвижимости и средствами массовой информации.
4. Выгода банков.
Ниже представлю факторы в развернутом виде.

 
Россияне начали больше зарабатывать, появилось много богатых людей. Есть машина, квартира, дача и другие атрибуты преуспевающего человека. Такие люди задаются вопросом, куда девать свободные деньги. Отнести в Сбербанк – съест инфляция, ограбит государство с очередным дефолтом. Частный банк лопнет и деньги исчезнут в неизвестном направлении. Для многих недвижимость – это единственный известный инструмент если не для дохода, так хотя бы для сбережения. Есть на нашем рынке, да и за рубежом, множество других способов сохранить и преувеличить, но не все об этом знают. Таким людям можно обратиться за советом  к надежным финансовым консультантам, работающим независимо от конкретных фирм, банков и других компаний, по поводу инвестирования свободных денежных средств.

Жадность строителей. Строительство жилых и нежилых построек в России считается очень прибыльным делом. Цена дома превышает его себестоимость в разы. Сейчас мало кто из строителей заботится о конкуренции, особенно при таком спросе! Главное – не продать дешевле, чем у остальных. Иногда строители, построив объект, выжидают следующий скачок цен. А иногда и скрываются, собрав деньги с инвесторов. Оставим этот фактор для изучения соответствующими органами власти.

Ажиотаж вокруг цен на недвижимость подстегивается каждый день агентами недвижимости и средствами массовой информации. Первые заинтересованы в нагревании и того перегретой обстановки, так как это влияет на их заработок. Недобросовестные газеты и телевидение всегда делают из мухи слона. Это, скажем,  их профессиональный метод для привлечения внимания. Им вторят преданные миллионы простых людей, напоминающих маленького цыпленка из мультфильма, кричащего «Небо падает! Небо падает!». Паники в нашей жизни, согласитесь, и так хватает. Люди, которые вроде бы приучены к тому, чтобы скупать в магазинах все во время распродаж, когда цены значительно занижены, почему-то в случае с недвижимостью ведут себя совсем наоборот,  нелогично -  чем выше цены, тем больше спрос.

Банки, увидев хорошую возможность заработать, предлагают быстрые деньги на жилье по «очень выгодным» условиям. Приходите прямо сейчас, влезть в ипотеку нужно непременно сегодня, завтра все подорожает... Ничего, что вы переплатите 2, 4..10 стоимостей квартиры (волшебство сложного процента). Ведь это же «очень выгодно». Люди, которым негде жить, разводят руками и влезают в ипотеку. Рынок держится на эмоциях.

Теперь поговорим о цене и стоимости. Первая диктуется рынком, последнюю можно также назвать «справедливой ценой». Справедливая цена – это то, что мы ожидаем, за что готовы платить, и что соотносится с себестоимостью. Где же находится эта справедливая цена? Наш российский рынок все еще нестабилен, поэтому лучше обратиться к аналогам за границей. Учитывая тот факт, что все чаще покупается недвижимость именно там, наша российская недвижимость явно переоценена. Квартиры в Лондоне, Франкфурте, Праге и других крупных европейских городах могут стоить гораздо дешевле, чем в Москве и Санкт-Петербурге. А если последние сравнивать по качеству материалов и проектирования, окружающей среде и инфраструктуре, то и сравнивать, оказывается, нечего. У нас в стране жилье строят для краткосрочной выгоды. Что будет с домом через два-три года – никого, кроме жильцов, не интересует. А через 20-30 лет тем более. Рентная и жилая недвижимость рискует не окупить даже своей стоимости при сегодняшнем безобразном качестве строительства – дом может быть разрушен без посторонней помощи от своей ветхости или выкуплен государством и снесен. В старину в Россию приглашали известных мастеров из Италии, Голландии, Германии, так как больно было смотреть на разваливающиеся храмы могущественного государства, построенные нашими горе-строителями. Появятся ли у нас снова византийские мастера, строящие на века? Думаю, мы, как потребители, от этого только выиграем.

Будут ли цены дальше расти? Скорее всего нет. Уже сейчас в крупных городах рост цен замедляется и приближается к уровню инфляции. В регионах ситуация напоминает крупные города, но только с опозданием на несколько лет. Есть два варианта дальнейшего развития, оба связаны с разворотом цен в сторону реальной стоимости. Цены или резко обрушатся, когда строить жилье будет совсем не выгодно, или останутся на месте и с помощью инфляции справедливая цена догонит рыночную. Многие скажут, что есть еще третий вариант, американский. Он связан с тем, что очень многие американцы взяли на себя бремя непосильных кредитов, а чересчур оптимистичные банкиры им в этом помогли. Было построено очень много жилой недвижимости, за которую теперь просто некому заплатить. То есть предложение превысило спрос и обвалило цены. Думаю, нам это не грозит, так как в качестве предпосылок нужно много времени для возведения более качественного жилья (кризиса не будет, так как уже построенное развалится).

Как поступают грамотные инвесторы? Для того, чтобы ответить на данный вопрос, нужно определить разницу между грамотными и неграмотными инвесторами. Грамотный инвестор ориентируется на стоимость, в то время как неграмотный – на цену. То есть первый покупает, когда объект недооценен, второй – когда цена идет вверх. Что же касается советов в периодических изданиях типа «покупайте это, продавайте то», они не масштабируются, то есть не расчитаны на широкое применение. И, как правило, такие советы появляются, когда уже поздно что-либо делать, так все уже так и делают. Поэтому в данной ситуации придется самому думать головой, чтобы самому провести анализ «цена-стоимость» или довериться профессионалу. Так, например, нужно отнестись и к ныне популярному совету о том, что «жилая недвижимость не выгодна, нужно вкладываться в коммерческую»...

Если, даже несмотря на другие доступные инструменты для инвестирования, хочется вложить денежные средства в недвижимость, можно сделать это через паевые инвестиционные фонды. Есть фонды, ориентирующиеся на ренту, есть – строительные (построить и продать), земельные (разработать инфраструктуру). Преимущества фонда заключаются в том, что деньги можно доверить профессионалам. Также сумма инвестиции может быть гораздо меньше, чем стоимость квартиры или офиса. Другими словами, фонд может построить завод, бизнес-центр, что обычному частному лицу в одиночку не под силу.  В тоже время деньги, отданные фонду под управлением известной компании, не пропадут, как это может случиться с квартирой в доме, возводимым неизвестно кем. К тому же, доходность от сдачи квартиры может быть меньше, чем доходность акций, облигаций, фондов и даже депозитов! Вложение денег в рентную недвижимость имеет, как минимум, два риска – не сохранить последнюю до момента окупания (естественное разрушение или снос) и не найти арендаторов. Предположим, что квартира в Санкт-Петербурге, купленная за 5 миллионов рублей,  сдается в течение 25 лет за 20 тысяч в месяц, или 240 тысяч рублей в год. Доходность данной квартиры – 4,8% годовых. На вклады в достаточно стабильной валюте многие банки дадут больше. К тому же квартира будет сначала покрывать расходы, а принесет доход только после 20 лет. Стоит ли связываться?

В заключение хотелось бы ответить на вопрос темы – покупать или продавать.
1. Покупать, если негде жить или работать.
2. Покупать, если Вы точно знаете, что покупаемая Вами недвижимость сильно недооценена (требуется тщательный анализ рынка).
3. Продавать, если жилье - ветхое, аварийное.
4. Продавать, если хочется вложиться в более надежные инструменты, или более доходные.
Недвижимость – не панацея от всех бед, этакая финансовая серебряная пуля. Как и любое средство инвестирования, недвижимость подвергнута рискам и периодическим спадам и подъемам цены.



Владислав Белогрудов
выпускник ШФК
 


27.05.2008

Понравилась статья? Расскажите друзьям:

отправить сcылку по почте            версия для печати



« Вернуться на предыдущую страницу



ТОП-НОВОСТИ
Вебинар «Миллион для вашего ребенка»
Многие из вас (и особенно – мамы, которые, как правило, больше заботятся о защите семьи) не раз задумывались о том, как сформировать...


Вебинар «Как создать капитал и жить на проценты»
Куда инвестировать средства, чтобы получать пассивный доход? Как защитить капитал и передать его наследникам? 
Поговорим об этом...


РАБОТАЕМ ПО СУББОТАМ
С 30 сентября 2017г. мы изменили режим работы нашего офиса и сейчас вы сможете встретиться с консультантом компании «Личный капитал» в...



Все новости »
ПОПУЛЯРНЫЕ СТАТЬИ
Робот роботу рознь
Если у вас есть аккаунт в Фейсбуке и вы интересуетесь инвестициями, то наверное не могли не заметить ажиотаж, который вызвала в сети статья...


«Работаю по найму, но могу купить квартиру без кредита». История нашего клиента
Еще восемь лет назад Максим Росляков — клиент нашей компании, имел долги в размере пяти зарплат. А сейчас он, работая по найму, как и...


Формирование инвестиционного портфеля. Вопросы и ответы
В преддверии вебинара «Формирование инвестиционного портфеля» мне поступает много вопросов, касающихся этой темы. Сегодня я отвечу...


Кейс. Миллион для внуков
В данной статье будет рассмотрен реальный кейс, с которым в нашу компанию обратился один из клиентов более года назад. Бизнесмен 55 лет решил...



Все статьи »
      

Всё о личных финансах и инвестициях
ПОДПИШИТЕСЬ НА НАШУ РАССЫЛКУ
Все о личных финансах и инвестициях
(Рассылка от компании "Личный капитал")










ПОСЛЕДНИЕ СТАТЬИ
В преддверии моего вебинара «Миллион для вашего ребенка», который состоится 19 октября, я ответил на несколько вопросов, которые вы мне прислали. Регистрируйтесь на...


На днях произошло событие, важность которого сложно переоценить: суд Лондона вывел активы беглого банкира Сергея Пугачева из новозеландских трастов...



ФИНАНСОВЫE НОВОСТИ

Дайджест финансовых новостей. Итоги 2016 года



В начале нового 2017 года хочется отметить ряд значимых событий, которые произошли в ушедшем году, и, в связи с ними, дать некоторые рекомендации для инвесторов.    Мировые события прошедшего года   Brexit    Мало кто мог предположить, что граждане Великобритании  выскажутся за выход из Евросоюза. После неожиданного... »





Всё о личных финансах и инвестициях

Главная  |  О проекте  |  Публикации  |   Вопрос-ответ  |  Контакты

При перепечатке материалов, активная ссылка на сайт обязательна.
Copyright © 2006-2017

  

CMS Status-X