Всё о личных финансах и инвестициях
Всё о личных финансах
и инвестициях
5 инструментов для получения пассивного дохода. Как жить на дивиденды
20 декабря

Регистрация еще открыта! »

Возможности вексельной схемы приобретения жилья

Одним из популярных и самых простых способов вложения денег в России является приобретение жилой недвижимости.

Строительные компании предлагают самые разные способы покупки: от обычной купли-продажи уже готового жилья до приобретения квартир «на стадии котлована» - когда дом еще только-только начинает строиться. Так как при такой «продаже» объекта еще нет в природе и передать его фактически нельзя, то при заключении подобной сделки возникают серьезные риски как у продавца, так и у покупателя. И если продавец свои основные риски минимизирует легко, руководствуясь принципом «утром деньги – вечером стулья», то покупатель оказывается в гораздо более сложной ситуации. Ему приходится серьезно рисковать, выбирая застройщика. В борьбе за покупателя строители разрабатывают различные способы привлечения клиентов, стараясь вызвать как можно больше доверия у людей.

Одной из схем приобретения жилья на стадии строительства является так называемая «вексельная схема». Суть ее проста. Заключая предварительный договор купли-продажи квартиры (которую продавец обещает для вас построить), вы одновременно по номиналу приобретаете вексель, по которому векселедатель обязуется выплатить векселедержателю определенную сумму (номинал векселя при этом совпадет со стоимостью квартиры). С векселем человек чувствует себя спокойнее (серьезный ведь документ!), а когда квартира готова, продавцу остается только подписать с вами основной договор и забрать у вас в счет оплаты свой вексель – рисков никаких.

В предварительном договоре продавец, как правило, не указывает конкретных сроков готовности квартиры. Чаще всего присутствует формулировка, что продавец обязуется заключить с вами основной договор купли-продажи в течение определенного срока с момента оформления своего права собственности на квартиру. Мимоходом замечу, что такая формулировка с точки зрения российского законодательства является не совсем корректной, и договор с таким  условием о сроке можно вообще признать незаключенным, но сейчас речь не об этом. При составлении векселя продавец обязательно указывает срок его погашения. Только не думайте, что это забота о вас. Без указания этого срока вексель является ничтожным, и в этом случае продавцу при первой же налоговой проверке придется не только объяснять происхождение денег, но и нести ответственность.

Так как застройщик связан определенными обязательствами перед инвесторами, то сроки строительства у него, безусловно, есть. Ориентируясь на эти сроки, продавец и указывает дату погашения векселя (с некоторым запасом для себя, конечно, - он однозначно уверен, что ко времени погашения векселя квартира будет готова и передана вам). Покупателю нужна квартира, а не деньги, поэтому дата погашения векселя его интересует в последнюю очередь, он забирает свой экземпляр договора вместе с векселем и отправляется ждать окончания строительства. Как только квартира и все документы на нее будут готовы, вы с продавцом заключаете основной договор, а в счет оплаты вносите вексель – легко и просто. Квартира ваша.

К сожалению, иногда бывает так, что сроки строительства затягиваются. И тогда приходит время все-таки обратить внимание на дату погашения векселя. Предположим, что срок погашения настал, а основной договор купли-продажи квартиры все еще не заключен. Как быть? Нет, я не предлагаю вам отказаться от квартиры и забрать свои деньги (мы предполагаем, что вы сделали правильный выбор и ваш застройщик вполне себе добросовестный – квартиру вы обязательно получите, рано или поздно). Я предлагаю вам извлечь выгоду из сложившейся ситуации. По большому счету, это даже не выгода, а компенсация ваших убытков, вызванных невозможностью владеть, пользоваться и распоряжаться квартирой, на которую вы рассчитывали. Тем более что порой просрочка достигает нескольких месяцев или даже лет.

Не углубляясь в рассуждения об ответственности застройщика и о сложности его привлечения к этой ответственности, обращу ваше внимание на тот факт, что вы находитесь в проигрыше: и денег у вас нет, и квартиру в срок вы не получили, а это значит, что ваши деньги теперь уже работают не на вас, а на застройщика, и платить вам за пользование вашими деньгами он не собирается. Для того, чтобы изменить ситуацию в свою пользу, вам всего лишь нужно взглянуть на вещи чуть-чуть шире. Необходимо понять, что предварительный договор купли-продажи квартиры и договор купли-продажи векселя (или, точнее, сам вексель) – это РАЗНЫЕ обязательства, связанные между собой только субъектным составом.

Прочтите внимательно свой предварительный договор, и вы увидите, что там нет ни слова о векселе, есть лишь ваша обязанность уплатить фиксированную цену за квартиру (то есть, здесь вы ничем не рискуете – цена измениться не может). Иначе говоря, по предварительному договору у вас с продавцом одни отношения (по поводу приобретения в будущем вами у продавца готовой квартиры), а по векселю – другие (по поводу задолженности продавца перед вами). Связывает их только то, что стороны в обоих этих обязательствах одинаковые (что, собственно и позволяет произвести зачет встречных требований – внести вексель в счет оплаты по договору). Но в том-то и дело, что стороны одинаковые, а предметы – разные!

У вас ВОЗНИКНЕТ обязанность уплатить деньги продавцу В БУДУЩЕМ, когда вы заключите с ним основной договор, но когда это будет? Зато у продавца ЕСТЬ обязанность уплатить вам деньги по векселю СЕЙЧАС, так как срок погашения настал. А раз так, то вы совершенно спокойно можете получить деньги СЕЙЧАС и заставить их работать на вас до того момента, пока В БУДУЩЕМ не наступит время расплачиваться с продавцом. Понятно, что застройщик будет не в восторге от вашей идеи (кто же захочет расставаться с деньгами, которые считает своими?), но вы правы со всех сторон, ведь продавец свои обязательства по передаче вам квартиры вовремя не выполнил (и заметьте, что срок погашения векселя он указал сам, будучи уверенным, что успеет к этому сроку передать вам квартиру). Как бы продавец ни сопротивлялся, законных оснований для отказа от выплаты по векселю у него нет. Расторгнуть в одностороннем порядке предварительный договор и лишить вас права на квартиру он тоже не может, если это не предусмотрено самим договором.

Дальше все просто. Как заставить деньги работать – решать вам, только не забывайте, что когда придет время заключать основной договор и уплачивать цену за квартиру, продавец вам никакой поблажки по срокам не сделает. Вы ведь ему не сделали. J

И помните, что каждый случай индивидуален! Не нужно воспринимать эту статью, как безусловное руководство к действию. Сначала оцените все риски и проконсультируйтесь.


P.S. Что касается экономической составляющей, то даже в самом худшем случае – при отказе застройщика от уплаты по векселю, предъявленного к платежу по всем правилам, вы практически гарантировано сможете в судебном порядке взыскать с векселедателя проценты за пользование вашими денежными средствами за период с момента предъявления векселя к платежу и до момента выполнения продавцом своих обязательств. Проценты взыскиваются по ставке рефинансирования, установленной ЦБ РФ (в настоящее время эта ставка составляет 12% годовых).



"Личный Капитал"
 


09.06.2009

Понравилась статья? Расскажите друзьям:

отправить сcылку по почте            версия для печати



« Вернуться на предыдущую страницу



ТОП-НОВОСТИ
Куда инвестировать в 2019 году. Цикл вебинаров в декабре
Участники получат практические знания, пошаговые инструкции и реальные кейсы, которые помогут эффективно управлять личными финансами в новом...



Все новости »
ПОПУЛЯРНЫЕ СТАТЬИ
Робот роботу рознь
Если у вас есть аккаунт в Фейсбуке и вы интересуетесь инвестициями, то наверное не могли не заметить ажиотаж, который вызвала в сети статья...


«Работаю по найму, но могу купить квартиру без кредита». История нашего клиента
Еще восемь лет назад Максим Росляков — клиент нашей компании, имел долги в размере пяти зарплат. А сейчас он, работая по найму, как и...


Формирование инвестиционного портфеля. Вопросы и ответы
В преддверии вебинара «Формирование инвестиционного портфеля» мне поступает много вопросов, касающихся этой темы. Сегодня я отвечу...


Кейс. Миллион для внуков
Рассмотрим реальный кейс, с которым однажды в нашу компанию обратился один из клиентов. Бизнесмен 55 лет решил подарить к 18-летию пятерым своим...



Все статьи »
        

Всё о личных финансах и инвестициях
ПОДПИШИТЕСЬ НА НАШУ РАССЫЛКУ
Все о личных финансах и инвестициях
(Рассылка от компании "Личный капитал")










ПОСЛЕДНИЕ СТАТЬИ
Как должны соотноситься возраст инвестора и риск-профиль его портфеля? Классические рекомендации таковы: чем моложе инвестор, то есть чем больше у него времени на...


По собственному опыту знаю, что инвестиции являются более эффективными, если они запланированы заранее.   А пока отвечу на некоторые вопросы, которые мы регулярно...








Всё о личных финансах и инвестициях

Главная  |  О проекте  |  Публикации  |   Вопрос-ответ  |  Контакты

При перепечатке материалов, активная ссылка на сайт обязательна.
Copyright © 2006-2018

  

CMS Status-X